大多数人并不认为一旦酒店收入开始下降，酒店老板就会面临所有的障碍。如果下一次旅游业衰退来临，或者新的酒店竞争者进入市场，现金流就会下降，紧张局势就会加剧。

　　对于杠杆率过高的酒店或期限较长的酒店来说尤其如此。因此，随着这家令人难以置信的酒店11年的上升周期开始放缓，明智的老板将不会完全依赖于他们的管理公司，而是会在违约前寻求独立的建议。

　　旅馆确实是一种不同的动物——有些人可能会说，像孔雀一样的鸟。下面的图表说明了。

　　很容易看出所有者需要与多少个方面/组成部分进行沟通和交互，特别是与贷方的沟通和交互。第一步是要知道，现金流将不足以偿还酒店的债务或在到期时偿还贷款。

　　一位经验丰富的酒店顾问将专注于酒店所有者的经济利益，而不是那些有时相互冲突的利益。如果不能与其中一方进行适当的互动，最终可能导致破产。

　　例如，财务顾问的目标是在品牌、贷款人和管理者之间找到一致。让我们进入一些场景。

　　所有者与品牌

　　假设你的房产正在挣扎着偿还债务。允许该品牌实施一项大型物业改善计划将被视为利益冲突，最终没有人会满意。

　　记住:客观地分析那些提供投资回报的PIP项目，并与品牌进行谈判，以减少或推迟资本支出的范围。

　　老板和银行

　　如果你因为丧失抵押品赎回权而失去了你的酒店，会发生什么?所有权将属于贷款人，我相信这是你最不想经历的事情。

　　解决方案:作为业主，在过程的早期就寻求建议，就如何改善现金流提出建议，并与贷款人沟通行动计划，这可能涉及修改酒店贷款的条款。

　　老板和经理

　　另一个很容易发生的冲突是在经理和所有者之间。我们都读到过，尽管现金流不断减少，但豪华酒店拒绝调整员工或餐饮供应。

　　解决方案:顾问可以作为业主和经理之间的中间人，就如何调整某些操作以避免财务赤字而不显著影响客人的体验达成一致。每个人最后都很快乐!

　　如何在短期内提高酒店利润

　　还在等待现金流增加吗?坐稳了，即使不同成分之间的相互作用得到改善，也可能需要两年时间才能看到改善。

　　与此同时，所有者必须就未来现金流(从破产到成功)的可能性获得客观建议。可能的场景包括:

　　特许权人可能不得不降低特许权使用费，而管理公司则降低基本费用。

　　贷款人可以修改贷款条款，可能是付息或计息。

　　一个新的股权合作伙伴可以用新的资本来换取长期的所有权。这将给贷款人信心，让他们相信利益攸关。”主人也不会把钥匙给你。”

　　每种情况都不同，需要客观、智慧和谈判技巧。

　　一个客观、公正的第三方可以分析市场，评估酒店的竞争地位，推荐最优的资本结构和其他服务。通常总是可以达成协作解决方案。

　　但咨询过程必须尽早开始，以免错过偿还债务的机会。银行鄙视惊喜。因此，在无法偿还债务之前采取行动吧。

　　James E. Fitzgerald是Dauntless Hospitality Advisors, LLC的创始人，这是一家位于达拉斯的酒店咨询公司，拥有丰富的行业经验。Dauntless是无畏和决心的同义词，导演是菲茨杰拉德，他是酒店业的资深人士，拥有超过35年的经验，毕业于康奈尔大学(Cornell University)。菲茨杰拉德先生曾在酒店管理咨询、公司财务和主要房地产投资者、毕马威会计师事务所、美国国际集团和万豪集团的发展中发挥关键作用。他是Cayuga Hospitality Consultants, International Society of Hospitality Consultants (ISHC)， the Cornell Hotel Society, and the Waldorf-Astoria Distinguished Alumni的成员。本专栏所表达的观点并不一定反映《酒店新闻报》或其母公司、STR及其关联公司的观点。在这个网站上发表的博客可以自由地表达可能有争议的观点，但是我们的目标是在我们的读者社区中激发思考和建设性的讨论。如有任何问题或顾虑，请随时评论或与编辑联系。