从香港建屋发展局(HDB)获得贷款的购房者中，约有十分之一的人在购买房屋时借入了其固定价格的75%或更多，而这群购房者更有可能受到政府最新措施的影响，这些措施旨在遏制转售市场。

　　周一晚间(8月19日)宣布，建屋发展局贷款的贷款价值比(LTV)从80%降至75%，与金融机构的贷款价值比一致。

　　在周二(8月20日)的一次媒体吹风会上，国家发展部部长戴斯蒙德·李表示，当局已经观察到，以较高的LTV比率贷款的购房者不成比例地购买更大的公寓，并支付更高的价格。

　　他表示，这群买家“并非微不足道”——根据公寓类型的不同，他们比其他买家多支付2万至6万新元的中位数，推动了整个转售市场的发展。

　　根据最新的政府数据，2024年上半年，二手房价格上涨4.2%，仅比2023年全年4.9%的涨幅低一个百分点。ERA Realty的数据显示，自2020年第二季度以来，转售价格飙升了42.5%。

　　最近几个月有消息称，越来越多的公共住房以超过100万新元的价格易手，这也令人惊讶。ERA新加坡首席执行官Eugene Lim指出，在2024年前7个月，有5.39亿美元的交易，其中13笔交易至少为150万新元。相比之下，2020年全年只有82笔此类交易。

　　李柱铭在周二的新闻发布会上表示，较低的贷款比率上限旨在鼓励更谨慎的借贷，抑制高端市场的需求——这反过来将稳定转售市场的其余部分。他强调，在过去一年半的时间里，百万美元单位的交易数量实际上只占所有转售交易的2%左右。

　　他说，这些价格较高的公寓大多是位于中心位置的高层公寓，包括公寓、行政公寓、大型公寓或五室公寓。“问题是(这些公寓上了新闻)导致新加坡人担心转售公寓的整体负担能力……如果你不小心，这样的市场动态可能导致转售市场与经济基本面脱节，并导致泡沫。”

　　这位部长还强调，政府的最新举措“不仅仅是降温措施”。

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　　“这是审慎的，”李说。“有太多的不确定性。我们不知道利率何时会放缓，我们不知道未来的经济状况如何。”

　　他说:“历史告诉我们，房地产市场是有周期的，当市场降温时，那些以更高价格买房、贷款更多的人也会受到最严重的打击。”

　　他说:“这就是为什么当局现在采取措施抑制需求，鼓励谨慎借贷，同时以稳定的速度注入供应以满足需求。”

　　他强调，绝大多数持有组屋贷款的购房者不会受到贷款比率上限下调的影响。每10个获得组屋贷款的买家中，就有9个认为LTV上限为75%或更低。

　　Lee还指出，大多数买家在购买转售公寓时不会支付估值成本(COV)。COV是指转售单位的售价与组屋实际估值之间的差额，必须以现金支付。

　　李说，在少数发生冠状病毒感染的情况下，买家支付的中位数为3万至4万新元，在过去的一到两年里，这一数字“相当稳定”。

　　组屋发展局还将公积金增强型住房补助金提高至120,000新元，以帮助中低收入家庭的首次购房者减轻LTV降低的影响。

　　他说，大约85%的首次购房者——超过1.3万户家庭——预计每年将从这一举措中受益，其中低收入家庭得到的支持最多。

　　尽管如此，一些房地产行业人士对这些最新措施的有效性表示怀疑。

　　赫顿亚洲(hutton Asia)数据分析高级总监李世德(Lee Sze Teck)指出，大多数购买四室及以上公寓的买家不太可能看到住房补贴增加。他说，他们也可以利用银行贷款来购买，在这种情况下，对他们来说没有区别。

　　他补充说:“由于今年达到最低居住期限的4室和5室公寓供应量较少，因此价格可能会继续上涨。”

　　OrangeTee集团的首席研究员兼策略师Christine Sun说，转售市场的高端——百万美元的部分——可能不会受到更严格的融资限制的显著影响。

　　她指出，首先，这些买家甚至可能没有资格获得组屋贷款。要获得组屋贷款的资格，家庭的平均月总收入必须低于1.4万新元。

　　孙说:“此外，即使他们受到LTV下降的影响，他们也可能能够支付额外的5%的现金。”

　　ERA的Lim举了一个例子，一对夫妻的公积金合计为15万新元，他们希望以68万新元的中位数价格购买一套五室公寓。Lim说，在较低的LTV条件下，他们需要补充2万新元的现金，这笔钱“对今天的大多数买家来说是合理的”。

　　Lim还指出，今年百万美元交易的激增恰逢第一波前私人业主完成了15个月的强制性等待期，然后才购买组屋转售单位。这是作为市场降温措施的一部分于2022年9月推出的。

　　hutton的Lee说，一些转售买家甚至可能没有贷款来购买房屋。

　　PropNex首席执行官伊斯梅尔?加福尔(Ismail Gafoor)表示，这群收入较高的买家很可能推动了转售价格的上涨。“(他们)可能会继续为他们想要的公寓支付更高的价格。”

　　高纬环球(Cushman & Wakefield)研究主管Wong Xian Yang指出，EHG的增加可能会提高一些家庭的流动性。他说，这可能会对价格较低和面积较小的非成熟屋单位造成一些通胀压力。

　　另一方面，Wong说，高价或大户型的买家往往会最大化他们的LTV，因为数量更多。他补充说:“降低贷款价值比限制可能会因此抑制此类公寓的价格上涨。”

　　PropNex研究和内容主管Wong Siew Ying指出，虽然规模更大的EHG“肯定”会支持首次购房者，但可能会对组屋转售市场产生意想不到的连锁反应。

　　这可能会刺激转售公寓的需求，因为在包括高达3万新元的邻近住房补贴后，补贴金额可能“相当慷慨”。她说:“此外，一些转售单位的卖家可能会对其单位的要价保持不变，因为他们认为买家可以获得更高的资助。”