在日本购买房产之前，了解税费体系至关重要。日本房地产税与许多国家不同，税种多、层级复杂，并且在购置、持有以及出售的不同阶段会分别征税。本指南将为你完整解析东京及日本全国的房产相关税费。

　　日本房地产税体系概览

　　日本房地产税体系由多个在购房、持有和出售阶段分别征收的税种构成。

　　主要包括：

　　不动产取得税（不動産取得税）：购房时缴纳

　　登记许可税（登録免許税）：办理房产登记时缴纳

　　印花税（印紙税）：签署相关法律文件时缴纳

　　固定资产税（固定資産税）与城市规划税（都市計画税）：房产持有期间每年缴纳

　　资本利得税：出售房产时缴纳

　　此外，日本针对特定条件的房产还提供多种减税或免税优惠，视房产用途、类型、面积、以及买方的居住身份而定。专业人士的协助可以帮助你避免错失节税机会。

　　日本购房的初始成本

　　在日本买房时，最初的费用一般约为房价的 5% 左右。这其中包括多项费税，用于完成交易并依法完成产权转移。

　　＊若使用贷款，还需根据贷款金额支付额外的银行手续费。

　　不动产取得税（不動産取得税）

　　购房完成后，你需要缴纳不动产取得税。这是一项一次性税费，以政府评估价值（非成交价）为基础，由都道府县征收。

　　课税情形包括：

　　购买、建造、修缮、扩建、赠与、交换等。

　　＊继承不属于课税对象。

　　当前税率：

　　住宅及土地：3%（政府优惠政策有效期至 2027 年 3 月 31 日）

　　非住宅物业：4%

　　税单通常会在购房后 3–6 个月寄送，可在银行或指定金融机构缴纳。

　　登记许可税（登録免許税）与司法书士费用

　　进行产权登记时，需要支付登记许可税，并聘请司法书士（相当于法律代办人员）处理法律文件及登记手续。

　　登记许可税（优惠至 2027/3/31 建筑物、2026/3/31 土地）：

　　土地：标准 2%，优惠期降为 1.5%

　　建筑物：标准 2%，住宅建筑优惠为 0.1%–0.3%

　　司法书士费用通常为数十万日元不等，具体取决于房产类型及手续复杂度。

　　印花税（印紙税）

　　印花税适用于买卖合同，根据房产价格梯度征收。目前印花税处于优惠期（至 2027 年 3 月 31 日）。

　　现行印花税税率（*优惠税率有效期至 2027 年 3 月 31 日）

　　

　　日本的中介费与贷款费用

　　日本的中介费用为国家规定，统一为：

　　购房价的 3% + 6 万日元 + 消费税（10%）

　　相比部分国家，这种收费体系透明且更可预测。

　　若使用贷款，银行的贷款手续费一般约为2.2% 起（含税）。

　　消费者需注意：中介费、司法书士费等专业费用都需加收 10% 消费税（如未含税需确认）。

　　购房费用示例：售价 5.24 亿日元的案例

　　以售出的某套售价 ￥524,000,000 且全款支付的房产为例：

　　杂项费用约占 4.20%，而一般标准约为房价的 5% 左右（含中介费）。

　　每套房产因价格区间、类型、优惠政策不同，实际费税也会有所差异。

　　请注意：部分情况下存在免税或减税政策，具体费用会依房产条件而变化。

　　

　　

　　什么是政府评估价值？

　　政府评估价值用于计算税费，与实际市场价值往往差距较大，不可作为房产实际价值参考。政府每 3 年评估一次，下一次为 2027 年。

　　日本房产持有成本与年度税费

　　购房后，每年需向地方政府缴纳两项主要税费，它们基于评估价值（非市场价）计算，以减轻税负。

　　固定资产税（固定資産税）

　　按政府评估价值的 1.4% 征收

　　可一次性支付或分四期缴纳

　　城市规划税（都市計画税）

　　适用于指定城市规划区域的房产，税率为：

　　评估价值的 0.3%

　　若房产符合特定减免条件，固定资产税与城市规划税可按相关规则减免。

　　税费评估周期及其他持有成本

　　税费以政府评估价值为基础，并按 三年评估周期 重新调整。下一次评估将在 2027 年进行。

　　除税费外，房产持有还可能需要支付：

　　管理费

　　修缮基金

　　保险

　　停车位费用

　　具体费用因房产而异，差异较大。

　　日本的购房减税与免税政策

　　以下为购置特定住宅建筑可享受的减税条件示例。

　　不动产取得税的减税政策

　　若符合条件，可从税额或土地/建筑评估价值中扣除一定金额。扣除内容因新建住宅、二手住宅或住宅用地而异。

　　例：新建住宅的减税政策

　　适用条件：

　　建筑要求

　　必须为住宅用途（自住或出租）

　　建筑面积需在 50–240㎡ 之间

　　土地要求

　　上述建筑条件符合

　　需在购地后 3 年内 完成住宅新建（至 2027 年 3 月 31 日）

　　若先租地建房，则必须在完工后 1 年内购入该土地

　　减税内容

　　一般新建住宅：可从评估价值中扣除 1200 万日元

　　长期优良住宅（至 2026/3/31 获取）：扣除 1300 万日元

　　出售时的扣除项目与资本利得

　　出售房产时，可在计算资本利得时扣除：

　　中介费

　　印花税

　　地址变更费

　　折旧费

　　房屋改善/维护费用

　　交易相关费用等

　　若符合条件，主要自住房可享 3000 万日元的资本利得免税额。

　　日本出售房产的资本利得税

　　资本利得税仅对“盈利部分”征税（销售额 ? 购入成本与出售费用）。

　　个人需缴税，企业另有不同税制与可能的减免。

　　资本利得计算公式

　　资本利得=销售价格 ?（取得成本＊ + 转让费用）

　　＊取得成本包括：

　　折旧（针对建筑物）

　　原购买成本及相关费用

　　改善费用

　　出售成本

　　非居民的预扣税（10.21%）

　　非日本居民出售房产时可能被预扣 10.21%。次年需申报年度纳税，预扣金额会冲抵最终税额。若多扣会退税；若不足则需补缴。

　　按持有年限划分的资本利得税税率

　　短期（≤5 年）：39.63%

　　所得税 30.63%

　　居民税 9%

　　长期（>5 年）：20.315%

　　所得税 15.315%

　　居民税 5%

　　长期自住房（>10 年）：可适用更低税率

　　利得 6000 万日元以下部分：14.21%

　　超过部分：20.315%

　　自住房的 3000 万日元资本利得免税

　　对于主要自住房，符合条件时可享受 3000 万日元的免税额度，即资本利得中的前 3000 万日元无需缴税。

　　主要条件包括但不限于：

　　曾作为本人主要居住地

　　搬出后 3 年内出售

　　不得出售给亲属或关联人

　　过去 2 年内未使用过该免税

　　不适用于第二住宅或投资房