【编者按】买房是人生大事，更是当代年轻人跨越阶层的必修课。面对动辄数百万的房价、复杂的贷款流程和暗藏玄机的交易环节，多少新手在迷茫中踩坑？别慌！这篇保姆级攻略为你拆解英国购房全流程，从预算规划到钥匙到手，11个关键步骤全程护航。文中不仅融合了资深房贷顾问、验房专家的硬核建议，更揭秘了如何避开“加价截胡”、识别隐藏瑕疵等实战技巧。无论你正在攒首付，还是已开始看房，这份指南都将是你最强后盾——毕竟，买下的不仅是房子，更是未来生活的底气。

　　买房常被形容为人生的头等压力事件——若你是首次购房，这个过程更会显得复杂又令人不知所措。

　　从挑选区域、获取预批贷款，到提出报价最终拿到钥匙，需要消化理解的环节实在太多。

　　为此我们打造了一份全流程指南，由专家在每个环节为你支招。

　　无论你刚起步还是好奇前期准备，请把这份指南当作你的必备攻略……

　　第一步：设定预算首当其冲——要厘清你的承受能力。

　　购房未必总要首付——部分贷款机构提供100%房值抵押贷款——但借款越多，利率通常越高。

　　通用法则是：首付攒得越多越好——负债更少、利率更低、月供更轻松，获贷成功率也更高。

　　多数贷款机构为首次购房者提供95%及90%房值贷款，意味着你需要准备5%或10%首付。

　　以英国均价26.9万英镑房产为例，首付金额分别为1.345万或2.69万英镑。

　　若首付比例升至20%需5.38万，30%需8.07万，40%则需10.76万英镑。

　　存钱渠道多样，包括使用终身ISA账户（详情点击）。

　　贷款机构通常允许借贷额度为年收入4-5倍。

　　若共同购房，机构可能合并收入采用较低倍数，或以较高收入为基数叠加较低收入。

　　确保月供在舒适承受范围内——房贷顾问可协助评估（后续详述）。

　　快速估算承受能力的方法：审视收入、现有债务及搬家后固定支出，推算剩余资金。

　　还需预留购房过程中可能产生的额外开支：

　　律师费房产评估与检测费印花税贷款安排费搬家费水电杂费

　　建议额外预留房产总价的3%-5%作为备用金。

　　以26.9万英镑房产为例，10%首付情况下至少准备3.497万英镑更稳妥。

　　第二步：选定心仪区域

　　明确预算后，你对自己能负担的区域类型会有更清晰认知。

　　你或许已有理想地段——可能靠近工作单位、家人住所或通勤枢纽。

　　找到完全符合预期的房子或许不易，建议列出“硬性指标”。

　　例如：是否需要临近优质学校？若未来需转手是否要考虑学区？若是，需向当地政府核实是否属于目标学区。

　　若非必需，选择学区外房产可能节省开支。

　　财经延伸阅读：报告警示：普通工薪阶层致富几乎无望保守党承诺胜选后将取消印花税储蓄攻略：跑赢通胀的账户选择

　　本台独家数据显示，为跻身某学校所在邮编区（即便非名校），人们可能多付数万英镑。

　　长远眼光很重要，因为房产很可能成为你最大的资产。

　　消费者建议组织“业主联盟”提示：

　　被高价区包围的廉价区可能绅士化——除非存在特定贬值因素（如化工厂、工业废墟）；热门区域增值空间可能有限；交通便利的高性价比区域是“稳妥之选”，因为房价追上基建改善速度可能需要数年。

　　市中心房产通常贵于郊区，南部价格普遍高于北部。

　　可通过下方各行政区平均房价数据，判断心仪区域是否在预算内。

　　若纠结特定区域，最直接有效的方式就是实地体验。

　　选择白天、夜晚、交通高峰时段分别探访。

　　模拟关键生活场景：通勤路线、步行至公园等，客观评估是否契合生活方式。

　　一个半小时通勤初次体验或许尚可，但日复一日能否接受？

　　倾向步行购物，还是习惯驾车出行？

　　实地感受之余，务必核查犯罪率（查询入口）。

　　第三步：获取预批贷款

　　预批贷款能向中介和卖家证明你的诚意。

　　何为预批贷款？本质是贷款机构初步评估后，给出愿意借贷的额度参考——通常匹配或略高于你的预算。

　　获取渠道主要有二：通过房贷经纪人或直接联系贷款机构。

　　部分经纪人免费提供最优方案，其他可能在成交后收取服务费。

　　经纪人能筛选适合的房贷产品并锁定最低利率，省时省力——否则需自行比对。

　　他们还能根据你的情况建议固定利率或浮动利率，并全程指导。

　　不同经纪人资源库差异较大，建议确认其是否为“全市场经纪”——即能检索众多贷款方案，而非仅限于合作机构。

　　经纪人收费模式分两种：从贷款方获取佣金，或向客户收取服务费。

　　若提供收费选择权，则可用“独立经纪人”自称。

　　他们在你申请贷款前，必须告知从贷款方获取的具体佣金数额——通常载于“关键事实说明”文件，若未列明务必索要。

　　L&C抵押贷款公司传播副总监大卫·霍林沃斯向本台表示：“在根据需求和预算筛选房产时，咨询房贷顾问是明智之举。他们能确认贷款可行性及预估成本。”

　　“若担心贷款额度审批，他们可出具预批证明。这虽非最终担保，但能向卖家及中介证明你的购买能力。”

　　需重点强调：预批贷款仅是初步评估——通过软性信用检查粗略估算购房能力。

　　这意味着不保证最终获贷——贷款机构承诺放款前可能需要进行更详尽的信用审查。

　　预批有效期通常为30-90天（因机构而异），让你有时间在该价格区间看房，再向银行申请正式贷款协议。

　　若找房周期超期，可申请延长预批有效期或重新申请。

　　第四步：开始看房

　　好了，预批贷款到手，现在可以底气十足地开始看房了！

　　Rightmove、Zoopla、OnTheMarket等在线房产平台是起步首选。

　　在搜索工具中输入心仪区域、房屋类型及价格区间。

　　部分网站支持添加更多筛选条件：卧室数量、花园、停车位、电动汽车充电桩等。

　　浏览过程中遇到心仪房源，立即邮件或致电挂牌中介预约看房。

　　预约成功后，准备好向中介和卖家提问的问题清单。

　　英国房地产中介协会Propertymark主席玛丽·卢·普雷斯表示：“看房时应积极询问房屋细节，从容查看并了解整体状况。卖家通常会因看房而兴奋，深入沟通对双方都有利。坦诚沟通预算能节省彼此时间。”

　　查看房屋时需警惕这些危险信号：

　　出现霉菌、墙体裂缝或渗漏通常不是好兆头。若预算允许装修，可忽略墙纸、油漆颜色或地板等表层装饰——这些改造成本相对较低。

　　拥有30余年经验的验房师、Propertymark前主席迈克尔·霍顿给出自检清单：

　　检查潮湿迹象——重点关注沙发、衣柜、橱柜后方；留意墙面和地板裂缝、卡顿的门窗、不平或倾斜的地板、鼓胀或倾斜的墙体——这些可能是结构位移的征兆；测试所有水龙头是否正常出水；开合所有窗户确保灵活；查看近期是否进行过改建，并向中介确认是否符合建筑规范；注意室内气味——是否有霉味或闷浊感；观察房屋维护状况——保养得当通常是加分项。

　　若需更完整检查清单，可下载消费者权益组织Which？的专用表格。

　　第五步：提出报价

　　找到完美房源后，即可通过联系中介提出报价。

　　定价时参考同区域类似房产成交价，并尝试协商包含在交易中的物品。

　　部分卖家同意留下所有白色家电（冰箱、冰柜、洗碗机、洗衣机），你也可要求留下沙发、窗帘等家具。

　　若需维修，务必确认交房前会完成哪些整改。

　　霍林沃斯建议：“若认为要价基本符合市场行情，低价报价可能冒犯卖家。若定价合理，过低报价可能让其他买家抢占先机。”

　　“但提出低于要价的现实报价，并明确自己的价格上限，有助于更快达成协议。”

　　某些报价更具吸引力并非只因金额更高。

　　普雷斯补充道：“已获贷款批准的买家通常进展更快，能在购房交易中承诺交换合同。卖家通常会考虑交易链复杂性，更青睐流程简单的交易。”

　　无链买家（无需售出现有房产即可购房）通常更受青睐，因能快速推进交易。

　　全现金报价同样如此，只要能够证明资金来源合法。

　　中介会通过邮件通知报价是否被接受。

　　此时虽想开香槟庆祝，但为时尚早——房子仍可能与你失之交臂。

　　法律要求中介必须将所有报价转达卖家——即便已初步推进其他交易。

　　关于加价截胡须知

　　这意味着你可能被出价更高的买家取代——此操作称为“加价截胡”。

　　尽管令人沮丧，但在英格兰和威尔士，交换合同前此举并不违法——合同交换才意味着交易具有法律约束力。

　　贷款机构Market Financial Solution去年数据显示，37%的买家曾遭截胡，伦敦比例高达53%。

　　可通过购买购房者保护保险规避潜在损失。若卖家变卦，这项保险能索赔已支付费用（如过户律师费）。

　　第六步：聘请律师/过户师

　　报价接受后，需尽快聘请律师或过户师。

　　主要区别在于：律师通晓各领域法律，而过户师专精房产法。

　　两者均可处理产权过户法律流程。

　　中介可能提供过户服务，但建议多方比较。

　　霍林沃斯指出：“获取报价以便横向对比。可通过网络搜索或咨询亲友推荐了解行情。”

　　“确认费用是否固定，是否存在附加收费。”

　　费用因房产价值而异。比价网站CompareMyMove数据显示，2024年费用区间为1,050-2,520英镑。

　　卖家负责起草产权转移法律合同，其中明确成交价、物业边界、规划限制及包含的固定装置。

　　你的律师或过户师将处理这些文件，并代你核查房产信息……

　　第七步：完成房产调查

　　购房过程中，律师将进行多项核查。

　　这些调查旨在确保物有所值，且无重大隐藏问题。

　　同时明确房产边界——清晰划分自家与邻居土地范围。

　　主要进行四项调查：

　　1. 土地登记调查——涵盖基本信息包括历史交易记录，并确认卖家确实拥有产权。

　　2. 地方政府调查——核查可能影响房产的周边环境因素，包括规划许可、道路问题、环境要素及未结清费用。

　　3. 给排水调查——确认房产与市政供排水系统的连接情况，可能揭示物业边界内的公共污水管，影响未来开发计划。

　　4. 环境调查——识别潜在洪水风险或土地污染。

　　英国最大经纪公司L&C表示，这些调查通常需2-3周，结果可能促使律师进一步追问。

　　第八步：安排验房

　　虽然法律未强制要求验房，但强烈建议进行，因其能在交易前揭示房屋潜在问题。

　　本质是请专家深度评估意向房产状况，发现看房时可能忽略的隐患。

　　验房由验房师执行，应确保其持有英国皇家特许测量师学会或住宅物业测量师协会认证。

　　为节省开支，有人会选择跳过此环节——验房费用通常介于500-800英镑。

　　但若发现更严重问题，反而能省下巨额资金。

　　提供三种验房类型，选择取决于你需要的深度：

　　多数情况下，根据房龄、面积、状况及复杂程度决定类型。若不确定，验房师会建议最适合的方案。

　　可选类型：

　　一级验房——原称状况报告，通常最经济。描述房产状况，识别法律问题，标注紧急缺陷。RICS官网建议“购买建于常规材料、状况良好的传统房屋、公寓或平房时选择”。

　　二级验房——原称购房者验房或购房者报告。提供更详尽的房产信息及未来维修建议。可选市场估值和保险重建价值（重建整个房产的成本），避免保险不足或过度投保。

　　RICS建议“适用于结构简单、状况良好的常规房产”。

　　三级验房——最全面也最昂贵的选择。深度分析房产状况，针对缺陷提供维修建议，评估建筑材料未来性能。推荐用于面积较大、房龄较老、破旧、经过改造或结构特殊的房产。

　　霍顿表示：“你需要确保物有所值且无隐藏问题。验房让你安心，未来更省钱。”

　　“我们经过专业培训，旨在为你保驾护航，让你清晰了解房产需整改的事项。”

　　他解释说，看房时可通过霉味、拙劣的DIY工程及整体维护状况初步判断。

　　最重要的建议是：仔细检查橱柜、衣柜、沙发、储物柜后方，确保无不良卖家隐藏的潮湿或霉变问题。

　　获取验房报告后务必仔细阅读。报告应清晰易懂，重大隐患会明确标注。

　　若存在严重问题，可能需要重新考虑购买决定。

　　第九步：准备交换合同

　　当买卖双方律师均确认无误，即可正式“交换合同”。

　　买方合同通常附带交换定金——通常为房产价值的10%——支付至卖方律师账户。

　　这与贷款首付不同，但易混淆的是，交换定金常包含在贷款首付中（多数情况下即为全部首付）。所以别慌，你不需要准备两份定金。

　　这意味着若买方违约或退出交易，卖方可保留定金作为补偿。

　　接下来将进入最激动人心的阶段……

　　第十步：完成交易

　　此刻你终于拿到钥匙！开香槟庆祝吧！

　　成交是交易最终环节，此时买卖正式具有法律效力。

　　房产所有权从卖方转移至买方。

　　卖方通常需在成交日13:00前搬离。买方从中介处领取钥匙后即可入住。

　　通常在合同交换后28天内完成，具体取决于交易链复杂度、时间安排及资金到位情况。

　　你的律师会向土地登记局注册信息，并将新房契发送给贷款机构。

　　第十一步：后续费用须知

　　当你正专注拆箱布置新家时，还需留意各项新账单。

　　首项可能是印花税——但并非人人都需缴纳。

　　首次购房者仅对超过30万英镑的房值部分缴纳印花税，税率为超出部分的5%。

　　其他购房者购买12.5万英镑以上房产即需缴纳：12.5万-25万英镑部分税率为2%，25万-92.5万英镑部分为5%。

　　92.5万-150万英镑部分税率升至10%，超出150万英镑部分适用12%。

　　可使用在线工具计算具体金额（查询入口）。

　　你的律师将代为处理，并应已告知需支付金额。

　　安置需要时间，但从踏进家门起就有琐事待办：

　　首先记录水电表读数并发送给供应商，避免为前任业主的用量买单。可通过比价网站寻找更优惠套餐。

　　还需安装宽带、办理电视执照（年费174.5英镑）。

　　必须更新地址确保信息准确，避免错过重要邮件。

　　需通知以下机构：

　　工作单位银行及信用卡公司保险公司（车险、家财险、寿险）全科医生牙医驾照管理机构选举登记处地方政府

　　同时需配置房屋保险。贷款机构可能已要求你购买建筑保险（覆盖房屋主体结构），若未要求也应优先办理。

　　家财险覆盖室内物品，如电视、家具、电子设备等。

　　霍林沃斯强调寿险同样重要。

　　“承担房贷等重大债务时，防范死亡与疾病风险至关重要。这能在你无法工作或身故时为受抚养人提供保障。”

　　“若获得保险建议，请确认顾问能检索全市场产品，还是仅限于特定保险公司。有限选择可能无法获得最优方案。”

　　“顾问将从保险公司获取佣金，但需询问是否因此提高保费。部分公司会通过加价获取更高佣金。”

　　至此，请尽情享受新家！你已是骄傲的业主！