【编者按】纽约市长选举倒计时30天，草根候选人佐赫兰·马姆达尼以"租金冻结"承诺掀起全民狂欢。当百万租客为每月省下600美元欢呼时，专家却拉响警报：暴涨的房屋保险费正在吞噬政策红利。这座全球最贵城市正陷入"按下葫芦浮起瓢"的困局——租金锁死可能引发私人资本撤离，保险危机暗藏成本转移风险。在气候灾难频发的时代，政策单兵突进能否真正破解住房难题？或许正如经济学家所言："租金管制就像止痛药，短期缓解症状，长期恶化病情。"让我们透过数据迷雾，看清这场关乎300万人居住权的生存博弈。

　　纽约市长选举还剩不到一个月，佐赫兰·马姆达尼似乎注定要取代焦头烂额的埃里克·亚当斯，为这座繁华大都市书写新篇章。他承诺让市民——尤其是租房族——住得更轻松。

　　但专家警告，即便马姆达尼兑现冻结纽约租金的承诺，另一个日益严重的问题可能吞噬居民省下的每一分钱：飙升的房屋保险费。

　　住房专家和经济学家向《新闻周刊》表示，虽然租金冻结被包装成租客的救命稻草，但上涨的保险成本可能成为纽约宜居性的新杀手，让租金上限带来的节省付诸东流。

　　纽约对游客和居民都是高消费城市——但租房族处境更糟，他们支付的房租远超全美平均水平。据Zillow数据，纽约各类户型的平均租金高达3595美元，而全美平均仅为2000美元。

　　近年来租金节节攀升，但市民工资增速却跟不上。

　　"过去五年，纽约租房族的成本增速始终跑赢收入，"财政政策研究所经济学家艾米丽·艾斯纳告诉《新闻周刊》，"这座城市正爆发宜居危机，住房市场成为风暴眼，成本持续失控上涨。"

　　Realtor.com经济学家许佳怡透露，该平台最新报告显示，纽约普通家庭需要将月收入的56.7%用于支付典型住宅租金——远超30%的宜居基准线。

　　代表纽约保障性多户住宅业主与管理方的纽约公寓协会CEO肯尼·伯格斯引用数据称，纽约租金稳定公寓的中位租金为1620美元。

　　根据2024年州政府数据，这笔费用低于该地区中位收入的60%，伯格斯表示这使得稳定公寓成为"全市最大的保障性住房来源。但遗憾的是，由于政策限制和整体供应短缺，许多低收入群体仍难觅栖身之所。"

　　最新民调清晰显示纽约人对马姆达尼政策的热情——所有数据都表明这位候选人正以压倒性优势领先获亚当斯背书独立参选的安德鲁·科莫，以及柯蒂斯·斯利瓦。

　　"租客构成纽约的主体。数十万民众团结起来选择佐赫兰·马姆达尼，只因他对我们每月最大开销——租金——给出了解决方案，"住房正义联盟及纽约州租客阵营执行董事西娅·韦弗表示。

　　"冻结租金是市长让纽约变得宜居的最强手段。四年租金冻结将为租客省下近70亿美元，相当于每月600美元。这些钱能用来购买食品杂货、药品和支付育儿费用。"

　　韦弗警告，若无冻结措施，"飙升的租金正迫使越来越多的人离开家园和这座城市。若放任房东无限制涨租，纽约将面目全非，那些维系城市运转的人将无力在此立足。"

　　住房专家和经济学家对此政策及其潜在影响则态度分化。

　　Realtor.com的许佳怡指出，根据现有数据，仅第一年租金冻结就能为典型稳定公寓节省数百美元。

　　她透露，纽约市租金指南委员会最新规定的租金稳定公寓一年期续约涨幅为3%。根据2023年纽约住房与空置调查，租金稳定单位的中位租金为1500美元。

　　"若实施租金冻结，典型稳定公寓的租客首年将节省540美元。在四年市长任期内，相比每年3%的复利涨幅，月租1500美元的租客总计可节省约5564美元。"

　　许佳怡认为，租金冻结最直接的受益者是稳定公寓租客，"既能省钱又能提升支付能力"。但她补充道："冻结也可能加剧对这些房源的需求，降低周转率。"

　　随着更多人无法获得稳定公寓，市场价房源需求可能上升，"推高市场租金，扩大整体租赁市场的支付能力差距。"

　　这正是反对者——包括众多房东——对马姆达尼方案的核心质疑。

　　"冻结40%租客的租金解决不了宜居问题，这是在制造赢家与输家，"伯格斯直言。

　　"政策后果将是多数租客面临整体租金上涨。由于私人资本投资意愿下降，住房供应将更紧缺。最终，预算缺口将危及城市社会保障网络。"

　　"解决宜居问题的最佳方式是降低住房维护与开发成本，但目前我们尚未看到马姆达尼竞选团队提出具体实施方案。"

　　伯格斯强调，在纽约建造和维护住房已然"过于昂贵"。

　　"租金冻结只会雪上加霜。新开发项目的私人投资将萎缩，现有建筑价值下跌，意味着维修保养资金断流。天下没有免费午餐——纽约将为租金冻结付出代价：住房减少、整体租金上涨、建筑质量滑坡。"

　　Redfin首席经济学家达里尔·费尔韦瑟坦言，虽然租金冻结理论上动听，但长期将损害纽约租客利益。

　　"租金管制能帮助特定合规公寓的现有租客以低于市场价留住住房，但会造成租赁市场扭曲，最终受害的租客远多于受益者。"

　　"经济学家普遍认同，租金管制会抑制新建项目、降低流动性、造成住房与租客错配，促使租赁房转为自住房——所有这些随时间推移都将加剧租房压力。租金管制好比止痛药，短期舒缓症状，长期损害健康。"

　　艾斯纳则客观分析了纽约租金冻结的利与弊。

　　"冻结租金是立法者缓解生活成本的工具之一。长远看，我们需要为纽约都会区新增至少50万套住房。"

　　"增加中产与工薪阶层可负担的住房供应，才是根治宜居危机的良方。但当下我们急需应急措施，为百万稳定公寓家庭提供数年租金冻结，是以最快速度确保宜居性的关键一步。"

　　马姆达尼尚未考量的一大变量是纽约房屋保险费的持续上涨。

　　气候变化在全球范围内加剧自然灾害与极端天气，使其更频繁更猛烈。这直接推高了保险公司承保全国房产的风险成本，促使他们要么提高保费，要么撤离高危区域。

　　虽然这种现象在加州、佛罗里达等高风险州更为明显，但风暴愈烈、夏季更热的纽约也未能幸免。据Patch引用数据，2018至2023年间纽约保费上涨19%，其中仅2022至2023年就激增6.4%。

　　今年初，州立法者宣布启动住宅地产保险市场调查，试图遏制保费持续上涨。

　　"尽管纽约保险业监管环境比多数州更严格，但业主仍面临保费暴涨、承保范围受限甚至直接被拒——这并非他们的过错，"奥兰治州参议员詹姆斯·斯库菲斯在声明中表示。

　　"关键在于，保险业在全美多州亏损的同时，却在纽约连年赚取暴利，这表明我们的居民正在被榨取。"

　　许佳怡指出，若保费保持涨势，被激怒的房东可能将成本转嫁给租客，"直接或间接侵蚀租金冻结带来的节省。"

　　她补充道："例如房东可能在允许范围内提高维护费，或削减楼宇服务与配套设施支出，间接影响租客生活质量。"

　　费尔韦瑟认为，保费高涨"完美诠释了租金管制如何扭曲租赁市场"。

　　"在租金管制下，若房产保费涨至业主无法在限租条件下承担保险成本，业主只能出售房产，该单元将退出租赁市场，进一步压缩供应。"

　　"我们可以预见，随着气候变化及飓风洪水等自然灾害频发，房产保费将持续攀升。"

　　纽约租客面临哪些财务挑战？

　　"过去五年纽约租客成本增速始终超过收入。宜居危机尤其聚焦住房市场，成本持续失控上涨。"

　　如何看待马姆达尼冻结租金的承诺？

　　"冻结租金是立法者缓解生活成本的工具之一。长远看需为纽约都会区新增至少50万套住房。"

　　"增加中产与工薪阶层可负担住房供应才是治本之道。但当下急需为百万稳定公寓家庭提供数年租金冻结，这是快速确保宜居性的关键步骤。"

　　该政策是否存在弊端？有人担忧实施租金冻结后租金管制市场将面临财务困境。

　　"房屋保费与维护成本上涨确实是房东面临的现实问题，解决这些对维持城市保障性住房存量至关重要。"

　　"但数年租金冻结不会对房东收入造成实质性损害，却能给租客带来显著缓解。部分房东面临的财务压力需要其他政策干预，包括州政府对逾期资本投入与维修的支持。"

　　对整体租赁市场将产生何种影响？

　　"数年租金冻结将为大量纽约人缓解生活成本压力。这项提议也以重要方式推进了宜居性讨论，随着我们增加城市及周边郊区可负担住房数量，这些讨论将持续带来红利。"