【编者按】美国房市正经历一场无声的风暴！随着房贷利率飙升、房价持续走高，无数普通家庭的“住房梦”正被无情击碎。从加州到纽约，从波士顿到迈阿密，工薪阶层眼睁睁看着购房门槛飙至天际——即便零利率也买不起房！更残酷的是，保险费用暴涨、房产税攀升，连已有房产者都被压得喘不过气。这不仅是经济问题，更演变成一代人的生存危机。当“有房可住”沦为奢侈，我们不得不反思：究竟是谁偷走了普通人的美国梦？

　　2021年房贷利率暴跌至历史新低（跌破3%）时，布里特·沃恩立马约见了房产经纪人，试图在加州阿尔塔迪纳买下一处安身之所——他和妻子已在此居住超过十年。

　　这位洛杉矶政府机构职员与担任婚姻家庭治疗师的妻子早就算好了预算，清楚自己能承受什么价位。但每个月刷房产网站时，他总会陷入一种绝望的循环：忍不住查遍每栋挂"待售"牌的房子报价。然而学生贷款、车祸事故、山火损失接连消耗着存款，他们始终觉得没准备好出手。与此同时，房价和利率却像坐了火箭般疯狂攀升。

　　"感觉就像永远错失了最佳时机，"沃恩叹道。他几乎放弃等待利率回调——即便下降，在洛杉矶这种中位数房价高达97.2万美元的市场也毫无意义。"现在买房根本是天方夜谭。"

　　Zillow最新研究印证了沃恩的困境：在全美六大"绝望房市"中，洛杉矶赫然在列——即便零利率贷款，当地收入中位数群体也买不起房！虽然全美多数地区房价涨幅放缓甚至局部下跌，但当前中位数房价41.08万美元仍比2019年暴涨近10万美元。

　　"利率房价双杀"直接让数百万租房者望房兴叹，更重创整个房地产市场。即便在房价降温区域，业主也不愿出售——要么嫌报价不够高，要么舍不得放弃原有的低息贷款。

　　本周三美联储宣布降息25个基点，并暗示今年至少再降两次。特朗普此前持续施压央行降息以刺激经济，试图重塑美联储体系。尽管当前房贷利率已从特朗普上任初期的7%降至6.35%（创一年新低），但经济学家警告：降息对房贷市场影响有限！更重要的是，即便重现本世纪初的低利率奇迹（短期内不可能），天价房价仍会让多数家庭望而却步。

　　"买房难现象将长期存在，"哈佛住房研究中心主任克里斯·赫伯特直言。即便利率小幅下降，"以现在的房价水平，绝大多数租房者依然无力购房。"Zillow数据显示：圣何塞地区中位数房价已飙至160万美元，波士顿73.7万，华盛顿特区58.7万！

　　据哈佛研究中心测算，如今想买中价位房产需年收入12.67万美元——较2021年的7.93万暴增60%！这还没算上20%首付和月供不得超过收入30%的前提条件。人口普查数据更显示，2021-2024年间平均首年月供暴涨20%，达到2225美元/月。

　　"不久前住房危机还只限于少数城市，"赫伯特指出，"过去大部分地区的中产阶层都买得起房，现在彻底变了。"

　　雪上加霜的是：2019-2024年间房主平均保费暴涨57%，房产增值意味着更重的税负。近1/4业主如今将收入超30%用于住房开支，"成本压垮族"在全美百大都市圈中的93个持续增加。

　　Zillow针对全美50大都市圈的分析显示：当前6.35%利率下，仅11个城市对中收入群体算"可负担"。匹兹堡等中西部、南部城市尚存希望，但东西海岸多数城市彻底沦陷——波士顿、西雅图需要利率跌破1%，纽约、迈阿密及加州四城即便零利率也救不了！

　　奥兰多的迈克·穆兰夫妇深有体会。这对营销专家与律师组合原计划购置30-45万美元房产，每周至少看一次开放日，但现实令人绝望。佛罗里达因气候灾害导致的保费和物业费飙涨，加上高利率让他们犹豫是否继续租房。"根本没有让人心动到立刻买房的利率条件。"

　　房贷利率不仅折磨买家，更锁死卖家。经济学家指出：除新房供应不足外，大量业主因舍不得放弃低息贷款而拒售房屋，进一步推高房价。

　　"要想激活这些被房贷锁死的卖家，需要利率大幅下降——但我不信美联储降息能起到作用，"波士顿大学经济学家亚当·古伦直言，"央行所谓的降幅根本不足以改变住房可负担性。"

　　全美住宅建筑商协会首席经济学家罗伯特·迪茨则支持降息，认为低利率能帮助开发商贷款建房。但也有专家呼吁出台免税额度提升、建房激励等政策。古伦警告购房者别指望政府快速救市："这场危机源于20年来的建设不足，任何解决方案都不可能立竿见影——我们根本没法瞬间变出那么多房子！"