【编者按】岁末寒冬，楼市风向再起波澜！最新数据显示，韩国公寓预售前景指数断崖式下跌，创下近一年新低。首尔、仁川等核心区域寒意逼人，而部分非首都圈城市却逆势上扬，冰火两重天的格局正撕裂市场。高利率、严调控、库存压顶……多重压力下，开发商抢跑预售，购房者持币观望，一场关于供需、信心与政策的博弈正在白热化。这不仅是韩国楼市的缩影，更为全球高利率时代的房地产市场敲响警钟——当潮水退去，谁在裸泳？区域分化之下，又隐藏着怎样的投资逻辑？本文将深度解码数据背后的楼市真相。

　　全国公寓预售前景指数较上月下降5.8个百分点，创下自2023年12月以来的最低水平。预售前景指数越低，代表市场预期越悲观。

　　韩国住宅研究院9日发布数据显示，基于对住宅开发商的调查，12月全国公寓预售前景指数平均为66.3，较上月下降5.8个百分点。这延续了自上月因“10·15调控措施”实施而暴跌19.4个百分点后的下滑趋势。首都圈预计将下降6.2个百分点（从73.3降至67.1），而非首都圈预计下降5.8个百分点（从71.9降至66.1）。韩国住宅研究院相关人士分析称：“在首都圈因严格的需求调控导致预售市场低迷的背景下，这反映出房地产市场的地区两极分化正在加剧。”他补充道：“尽管‘10·15措施’后地方房地产交易量略有增加，但未售出住房的持续增加未能对预售市场前景产生积极影响。”

　　在首都圈，首尔市预计下降6.2个百分点至67.1。这归因于“10·15措施”缓和了房价上涨速度，并导致贷款利息上升。

　　相比之下，京畿道因土地交易许可区域扩大的气球效应，微增1.7个百分点（从69.7升至71.4），与调控区域相邻地区的房价上涨预期增强。

　　同属首都圈的仁川市则大幅下跌17.2个百分点，从上月的65.2降至48.0。仁川市未售出住房从9月到10月增加了18.9%，未售公寓持续增加的趋势仍在延续，且年底前另有9000户新预售计划。韩国住宅研究院相关人士解释：“仁川是首都圈中唯一在10月份住房交易量下降的地区，即使在措施公布后也未出现气球效应带来的购买动力。”他补充说：“这可能反映了市场对短期供应过剩导致预售市场恶化的担忧。”

　　在非首都圈，蔚山市预计大幅上升14.3个百分点，从上月的71.4升至85.7。随着汽车、造船等地方核心产业经营状况改善，蔚山保持了稳定的实际需求。该市近期房价增长率在全国排名第三，仅次于首尔和京畿道。

　　其他地区预测如下：大田上升1.5个百分点（从92.3至93.8），世宗上升1.3个百分点（从83.3至84.6），光州下降27.0个百分点（从71.4至44.4），济州下降14.3个百分点（从64.3至50.0），庆北下降14.1个百分点（从83.3至69.2），忠南下降13.5个百分点（从75.0至61.5），大邱下降11.4个百分点（从86.4至75.0），全北下降6.7个百分点（从66.7至60.0），釜山下降5.0个百分点（从80.0至75.0），庆南下降4.7个百分点（从71.4至66.7），江原下降1.1个百分点（从55.6至54.5）。忠北（55.6）和全南（50.0）预计与上月持平。

　　预售价格前景指数较上月上升1.6个百分点至101.6。这归因于持续的高汇率推高了进口建材价格，同时市场利率也在上升。

　　预售量前景指数较上月上升4.7个百分点至84.4。韩国住宅研究院相关人士表示：“这反映出建筑公司为减轻PF到期延期、业务重组等负担，正急于在年内进行预售。”他补充道：“然而，预计建筑投资将较上年收缩8.7%，且明年及后年的竣工交付量预计减少，必须为应对供应短缺制定长期措施。”

　　未售出预售量前景指数较上月上升3.1个百分点至101.6。分析认为，这是预售市场两极分化加深的结果，首尔和京畿道部分区域申购竞争率居高不下，而其他地区未售出单元却在不断增加。