银行经济学家说，悉尼和墨尔本的住房市场可能已经见顶，或将在春季见顶，而其他城市的房价仍在上涨。

　　全球最大的几个国家的首都正显示出放缓迹象，尽管在低利率推动了一场大规模的房地产热潮后，房价仍处于高位。

　　

　　尽管仍有相当数量的房屋在拍卖中出售，但买家不太愿意继续支付越来越多的价格，而且一些指标显示势头停滞，包括贷款需求放缓、买家预算减少、负担能力障碍以及人气恶化。

　　那么，市场见顶的迹象是什么呢?

　　CoreLogic周二发布的数据显示，2月份悉尼房价小幅下跌0.1%，墨尔本房价持平，不过布里斯班和阿德莱德的房价分别上涨1.8%和1.5%。

　　这是悉尼17个月来首次出现月度下降，而墨尔本在12月小幅下降，在1月小幅上升。

　　联邦银行(Commonwealth Bank)澳大利亚经济部主管艾尔德(Gareth Aird)说，这两个最大首都的房价可能已经见顶。

　　他说:“去年出现这种价格飙升现象的背景意味着价格不得不触顶。”

　　“随着利率上升的传言，以及储备银行提高利率，这将影响人们愿意为住房支付的价格。”

　　几个月来，银行一直在提高固定抵押贷款利率，尽管储备银行尚未提高现金利率。

　　面对每月更高的抵押贷款还款前景的潜在购房者可能会选择不借那么多，或者可能无法借那么多，而是在他们希望的房产类型或郊区做出妥协。

　　"固定利率已上升约九个月，" AMP Capital首席分析师Shane Oliver表示。

　　“所以你可以列举——我们看到负担能力的恶化，挤压了更多的买家，我们看到固定利率朝着更高的方向发展。”

　　一些经济学家预计，一旦现金利率上升(可能在今年晚些时候或明年)，购房者预算的减少可能会推低房价。

　　奥利弗博士说，悉尼的房价可能已经达到峰值，也可能在本月反弹，但无论如何，这两个最大城市的房价至少正在接近峰值。

　　西太平洋银行(Westpac)高级经济学家马修·哈桑(Matthew Hassan)表示，一项备受关注的购房信心指标已经恶化。

　　西太平洋-墨尔本研究所消费者情绪指数(Westpac-Melbourne Institute Index of Consumer Sentiment)询问现在是否是个买房的好时机，提供了对自住业主对负担能力的看法的深入了解。

　　哈桑表示:“尽管起点相当高，但去年的降幅相当大。”“这预示着未来6个月左右将出现低迷。”

　　他补充说，投资者需求开始显示出比自住业主更强劲的势头。

　　当房地产市场见顶时，经济学家预计住房贷款需求将会下降，因为试图买房的人减少了。

　　ABS的数据显示，去年冬天达美航空封锁期间，新增贷款承诺有所下降，但自去年11月以来有所反弹，并在今年1月创下历史新高。

　　这可能意味着需求还会持续一段时间，尽管投资者贷款的增长比自住业主更强劲，而自住业主是最近房地产繁荣的驱动力。

　　哈桑表示:“现在有更明确的迹象表明，自住业主的上升趋势已开始见顶。”“有一些初步迹象表明，我们正在达到峰值。”

　　去年，银监会下调了购房者的最高贷款额度，指示贷款机构确保借款人在利率上升3个百分点时能够偿还贷款。之前的数据是2.5个百分点。这使一些买家的预算减少了约5%至10%。

　　当房地产市场达到顶峰时，拍卖清仓率通常会下降，因为上市拍卖的房屋中找到买家的比例会降低。

　　悉尼和墨尔本的出清率已从去年秋季的高点回落，但仍处于正区间，尚未显示出价格下降的迹象。

　　上周末，悉尼的初步清除率为76.3%，墨尔本为67.2%。

　　70%的清仓率通常意味着每年约10%的房价涨幅，而只有清仓率降至60%以下，才被视为买方市场。

　　但有迹象表明，卖家更愿意接受之前的出价，这表明他们预计拍卖当天不会出现激烈的竞争，一些卖家正在降低保留价，以确保在拍卖会上拍出一件东西。

　　“拍卖间隙率高通常是符合价格仍然在上升,但我想可能发生的是很多卖家怀疑我们在市场的高峰期,因此他们只是乐意交易和出售任何拍卖结果结束,“Aird先生说。

　　“通常这是一个很好的信号，但现在它可能发出了错误的信号。”

　　新冠肺炎疫情爆发时出台的首批购房者支持措施已经结束，首批购房者的需求已经下降。

　　为在疫情初期支持建筑工作而设立的HomeBuilder项目已经结束。

　　联邦政府的“第一住房贷款存款计划”(First Home Loan Deposit Scheme)仍在运行，各州政府仍在为入门级房产提供印花税优惠，尽管随着房价上涨，这些优惠变得更难获得。

　　房地产价格飙升，许多买家只能支付这么多，这对房价的进一步上涨起到了抑制作用。

　　Domain的数据显示，在2021年期间，悉尼房价上涨33.1%，单位数上涨8.3%，墨尔本房价上涨18.6%，单位数上涨6%。

　　奥利弗博士说，在市场见顶之前，通常会有一段价格增长率下降的时期，因为上涨放缓——它们很少会飙升然后停下来。

　　他说:“在此之前，人们的负担能力总是在下降。”

　　经济学家预计，一旦利率上升，房价将会下跌，但峰值不太可能急剧或一致。

　　哈桑表示:“从更长期来看，住宅价格的常见周期是先大幅上涨，然后在很长一段时间内保持平稳，甚至可能略有下降。”

　　“更常见的情况是达到一个新的平台期，并有一段相对稳定的时期。它不是一个钟摆，我们会自动摆到一个修正阶段。”

　　西太平洋银行预测明年住宅价格下降7%和5%后,虽然CBA预测有序调整2023年的8%,和澳新银行提示2023年下降了6%,所有的适度下降的背景下,近期上涨,意味着住房相对于收入可能仍然昂贵。

　　随着悉尼和墨尔本的排名登顶，规模较小的首都也可能持续增长更长时间。预计最抢手的房产仍将在拍卖会上吸引激烈的竞争，而有缺陷的房产则需要更长的时间才能找到买家。

　　埃尔德表示，价格下跌可以自行积聚一点势头。

　　“一旦买家预期价格会下跌，他们总是会下跌，因为买家往往会因预期价格会下跌而拖延时间，然后他们就会继续下跌，”他说。