在经历了两年的大幅上涨之后，有迹象表明，悉尼房价正在走软，高端住宅引领了房价的下跌。

　　在过去的12到20个月里，悉尼的房价一直居高不下，一些豪宅的价格几乎一夜之间就上涨了500多万美元。

　　CoreLogic研究主管伊莉莎·欧文(Eliza Owen)表示，在整个悉尼，不同价值观之间的动态变化很明显。

　　在截至2月的3个月里，前四分之一的房产价值增长了0.5%，而中低层房产市场的增幅为1.0%。

　　“这是我们在过去看到的模式，悉尼市场上较高的住宅价格往往表现出更大的波动性，上升幅度更大，达到更高的峰值，但也有更大的下跌幅度。

　　“悉尼高端住宅市场的放缓只是市场进一步转向下行的另一个迹象。

　　欧文表示:“整体而言，高端住宅市场可能会在未来几个月率先出现季度价值下降。”

　　CoreLogic最近的市场预估显示，买家需求放缓、贷款条件收紧和负担能力限制，都促使2月份悉尼房地产市场出现了缓解。

　　过去两周，悉尼的拍卖数量创纪录地超过了1000场，但随后却出现了下滑，上周共举行了999场拍卖。

　　本周发布的预览版指出:“与前一周(1202次)相比，悉尼的拍卖活动下降了16.9%，但与去年同期的拍卖数量(789次)相比上升了26.6%。”

　　悉尼的清除率连续第三周下降，前一周为72.6%，上周为69.2%。去年这个时候，82.9%的拍卖是成功的。

　　低端市场的强势

　　新南威尔士州房地产协会(REINSW)首席执行官Tim McKibbin表示，考虑到新冠肺炎疫情的影响，以及包括新南威尔士州在内的关键区域市场的在家办公，低端市场推动增长并不令人意外。

　　“然而，在悉尼，尽管价格增长峰值已经过去，但近期最有可能的情况是，价格将继续保持相对稳定，为买家和卖家提供价值。”

　　“最近，在悉尼拍卖市场，我们看到房屋在询价力度、竞拍者数量和达成的相对价格方面略高于单位市场。

　　"尽管可售房屋数量有所增加，但需求仍非常健康，且季节性供应增加不足以解决被压抑的需求造成的根深蒂固的住房短缺问题，这应会继续支撑房价。"

　　麦基宾表示:“从历史上看，悉尼的高端市场一直都有需求。”

　　这是悉尼北部海滩房地产中介Clarke & Humel负责人Michael Clarke每天都要面对的一个令人愉快的现实，他认为高端市场不会走软。

　　“我们发现，越是独特或受追捧的房产，市场就越强劲。

　　“这是一个综合因素——资金相对便宜，另一个因素是(在富裕的悉尼)房价越高，即使买家受到股市不稳定的风险敞口越大，在这方面一切都乱了套，这也强化了cliché‘像房子一样安全’的概念。”

　　“COVID让人们认识到，不仅他们居住的房子很重要，而且五公里半径规则也很重要，我们相信，在澳大利亚的北部海滩，地理上没有比这更美丽的地方了。

　　

　　Clarke & Humel Michael Clarke

　　“因此，我们有一个真正的兴趣和愿望，住在他们能找到的最好的地方政府区域内的最好的房子。

　　克拉克在高档公寓市场也见证了类似的一致性。

　　“在过去的几个月里，我们已经卖出了六套公寓，仅仅18个月前，它们的售价还在300万美元或400万美元，现在我们的售价分别是860万美元、910万美元和930万美元。

　　”的部分原因,高端市场会很好对我们也是因为超级高端的人不太关心利率比明天世界会带来什么,所以他们说,“我们希望我们的梦财产,现在。”

　　并不是每个人都有金融缓冲来避免升息，但Shore financial首席执行官钱伯斯认为，即使是0.5%的升息也能让整体利率保持在可控水平。

　　钱伯斯表示:“由于利率趋势的变化，我们正处于经济史上的一个转折点。”

　　“在过去20年里，我们一直在走下坡路，但现在我们正处在上升的轨道上。

　　“是的,房价施加压力,但是在未来12到24个月,我们可能会看到一半率增加百分之一,这是一个显著增加偿还利息,如果你看着它整体还款的比例还是相对较低的利率。

　　“即使利率上升1%，平均可变利率也为3.5%，因此与过去20年的利率水平相比，这仍是一个非常低的利率。”

　　“我认为，还需要一段时间，我们才能看到任何形式的伤害，或绝望的卖家试图出售房产，因为抵押贷款拖欠率处于历史最低水平，抵押贷款违约率非常低。”

　　他还暗示，对利率上升趋势的任何反应都将推迟。

　　

　　Shore金融公司首席执行官西奥·钱伯斯

　　“让我们假设在未来一两年，我们看到这些巨大的增长，我们可能不会看到它的影响，真的，直到一年之后。

　　“一旦人们开始在一年左右的时间里感到或支付更高的还款，并意识到他们没有那么多可支配收入，那么他们可能会对自己的下一次购买不那么有信心，也不那么乐观自己能借多少钱来购买。”

　　他说:“目前，人们在贷款和买房方面相当乐观和积极，我认为信心将会减弱，因为负担能力将成为一个问题。”

　　蒂姆·麦基宾说现在大多数人都预期加息今年在某种程度上,但除非有急剧转变的条件,如意外大幅加息或重大宏观审慎介入,悉尼市场所有领域将继续以稳定的速度执行。

　　钱伯斯先生同意了。

　　“我确实认为这是一种新常态……我认为将会有负担能力压力，但我们不会看到房地产价格大幅折扣或贱卖。”

　　“仅从未来几年的利率上升来看，我认为市场不会崩溃。”