在不到一个星期的时间里，澳大利亚的国际边境将重新开放，澳大利亚的经济和房地产市场将进入一个新的阶段。

　　国际边境限制的放松将带来游客、国际学生和工人的涌入，并使成千上万的澳大利亚侨民更容易永久回国。

　　入境旅游将对澳大利亚各地的房地产市场产生重大影响，墨尔本、珀斯以及墨尔本和悉尼的远郊将从更高的需求中受益最大。

　　随着学生和其他人回到临近大学和TAFE校区的内陆城市和郊区，已经面临着房租飙升和空置率比西澳大利亚州边境更紧的租房者可能会面临更大的痛苦。

　　这些形形色色的买家群体的回归能否克服房价因利率上升、负担能力问题以及储蓄再次被用于旅游而带来的意外下行压力，还有待观察。

　　至少，从2月21日起旅游人数的增加将带来更多的外国房地产投资，以及解决该国劳动力短缺所需的进口工人对房地产的更大兴趣。

　　旅游或投资

　　澳大利亚房地产协会主席海登·格罗夫斯(Hayden Groves)在接受《澳大利亚房地产投资者杂志》采访时表示，澳大利亚在COVID-19管理方面的相对成功使经济保持稳定，消费者现金储备达到创纪录水平，房价增长强劲，可自由选择的支出也较为谨慎。

　　格罗夫斯表示:“国际学生和回国的外籍人士将成为主要群体，珀斯等城市受益于商务签证持有者，因为采矿业提供高薪工作，而严重的技能短缺吸引着海外技术专家。”

　　“一旦边境开放，国际移民可能会加快步伐，国际学生回国，尤其是到墨尔本市中心市场的国际学生，将填满出租公寓的库存。”

　　布里斯班、珀斯以及墨尔本和悉尼的远郊可能会从移民潮中受益最大。

　　他说:“由于技术和材料短缺导致的建设滞后，可能会导致需求和价值飙升，然后在2023年中后期左右稳定下来。”

　　他补充称，尽管多数首都和主要区域中心有望产生更高的房地产需求，但霍巴特、阿德莱德和达尔文最不可能受到实质性影响。

　　2019年12月，海外入境人数为190万，出境人数为220万，是2021年12月的10倍。

　　格罗夫斯表示，由于被压抑的旅行欲望，那些在银行拥有大量现金储备的人可能会撤离。

　　“这确实在一定程度上消耗了银行账户，住房资产负债表也确实对人们的购房决定产生了影响——如果他们觉得自己不那么富有，因为他们的金库里没有那么多钱，他们往往不会进行房地产交易。”

　　2019-20年，外国买家购买了价值60亿美元的7482套住宅房产，其中五分之四的买家购买的房产价值低于100万美元。近四分之三的人购买了新房，而不是现有的房产。

　　但外国买家一直在避开澳大利亚备受推崇的教育行业和生活方式优势，转向其他英语国家市场。边境限制措施的出台，可能最终会扭转外国房地产投资多年来不断下滑的局面。

　　IQI的董事Lily Chong表示，移民、教育、度假和投资等因素将对房地产行业产生重大影响。IQI总部位于珀斯。

　　“可以看到，对学生和外籍人士最有吸引力的郊区的租房供应正在收紧，而随着外国买家抢购新建住宅，大城市新开发项目的交易量也在增长。”

　　“2022年，珀斯的房地产价格将比去年表现更好，而悉尼、墨尔本、布里斯班和黄金海岸的市场可能会在2022年继续增长，但速度会有所下降。”

　　“悉尼和墨尔本是外国买家的首选目的地，其次是布里斯班、黄金海岸和珀斯，”钟女士说。

　　

　　迁移工作

　　大量工人涌入澳大利亚似乎是确定无疑的。

　　永久移民的恢复，目前设定在2022-2023年每年18万人左右，预计在2024-2025年将达到23.5万人。

　　所有这些人都需要住的地方，无论是租房还是买房。

　　悉尼独角兽买家代理公司(Unicorn Buyers Agents)总监丹?索福(Dan Sofo)表示，他预计，在背包客、外国学生、永久移民和外国投资者等各类买家和租房者的推动下，需求将出现一波又一波的激增。

　　索福说:“首先受益的关键地区将是那些对投资者有吸引力的大学、医院、季节性住宿租赁、海滨郊区和对短期租赁市场有吸引力的地区。”

　　“然后，当我们看到技术移民寻求扎根时，价格处于中低负担范围的房产，比如墨尔本和布里斯班的中环和外环，应该会有更多的活动。”

　　“悉尼CBD已经失宠一段时间了，所以在价格与市场力量变得更加一致之前，如果看到那里的销售活动上升，我不会感到惊讶。”

　　索福表示，在认识到技术移民需要在澳大利亚经济复苏中发挥关键作用方面，联邦政府的态度已经改变。

　　“已经为移民永久居留开辟了更多的途径，包括旨在吸引移民到本地区的技术区域签证。”

　　平衡

　　压倒近期外国投资和旅游相关需求下降的是低利率、封锁期间家庭支出的减少、政府的购房激励措施以及首次购房者的激增。

　　但这种状况的改变似乎迫在眉睫，而且不可避免。

　　澳大利亚央行和澳大利亚审慎监管局表示，利率上升和住房贷款收紧即将到来。

　　

　　房地产顾问扎基·阿米尔(Zaki Ameer)的咨询公司DDP Property在澳大利亚和迪拜设有办事处，他表示，澳大利亚对新冠疫情危机的管理相对稳健，进一步受到了海外投资者的青睐。

　　艾米尔表示:“我预计，未来两年，本地买家对房地产的需求将开始下降，而海外投资者的增加将缓解这一趋势。”

　　他补充称:“许多国际投资者都拥有现金，不需要抵押贷款，希望用现金投资于澳大利亚房地产等资产，寻求一个安全的避风港。”

　　这种情况在2015年和2016年发生过，当时许多国际投资者购买了澳大利亚的房地产。不过，这确实引起了政府安全机构的警觉，他们认为澳大利亚正被用来洗钱，并确保其在澳大利亚的安全。

　　“尽管海外买家对澳大利亚房地产感兴趣，但他们将不得不跨越政府的许多障碍，以证明他们投资的资金来自合法和合法的来源，”阿米尔表示。

　　他说，当然，国际投资者的回报速度仍取决于新冠肺炎疫情。

　　许多亚洲国家仍在努力克服疫情带来的挑战，中国为控制疫情而采取的限制措施近期内不太可能取消。

　　根据研究人员Demographia的数据，澳大利亚也被视为全球第三高的住房市场，仅次于香港和新西兰。

　　“无论如何，我认为海外投资者对澳大利亚房地产的需求在今年晚些时候及以后都会增长，尤其是在首都墨尔本和布里斯班，以及维多利亚和昆士兰州更广阔的地区，”阿米尔表示。