澳大利亚繁荣的房地产市场今年将“不可避免地”放缓，买家需求放缓，待售房屋数量增加，预计将为快速上涨的房价画上句号。

　　专家表示，在2021年飙升至新高之后，房地产价格今年有望继续攀升，但增速要慢得多，因为负担能力受限、抵押贷款利率上升和贷款标准收紧缓解了买家需求和价格增长。

　　预计今年下半年房价将持平，2023年房价将会下跌——专家认为届时利率可能会上升。

　　CoreLogic的数据显示，在截至2021年11月的一年里，澳大利亚的房价飙升了22.2%，住宅房地产的估值在短短12个月内从7.2万亿美元上升到创纪录的9.4万亿美元。12月的官方数据将于明天公布。

　　澳洲联邦银行澳洲经济主管Gareth Aird表示，去年澳洲各地出现的价格异常上涨不会重演，价格可能会在今年下半年见顶。

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　　“它不能继续以这样的速度增长。我们将不可避免地看到价格增长放缓，这就是目前正在发生的情况。”

　　预期的放缓,由于支付能力的限制,加速了固定的抵押贷款利率上升和利率的增加可服务性缓冲——添加到贷款的利率由银行在评估客户,既降低了买家,借款能力Aird先生说。

　　他预测今年价格上涨7%,现钞汇率上升之前,他希望央行(RBA)早在今年11月开始逐渐提升,把价格向下的压力,导致2023年10%的市场调整,价格回落了12%在悉尼和霍巴特。

　　“从历史上看，在澳大利亚央行的现金利率变化和对房地产价格的影响之间有一点滞后;这一次我们不会看到这种滞后，原因是等到澳大利亚央行加息时，(房地产市场的)势头将已经明显回落。”

　　澳新银行(ANZ)高级经济学家费利西蒂·埃米特(Felicity Emmett)表示，负担能力的限制和待售房屋供应的增加——拍卖数量创下纪录，2021年底上市房屋数量大幅上升——是目前推动价格增长放缓的主要因素。

　　不过，固定抵押贷款利率上升和贷款标准收紧的影响将贯穿全年，因为购房者面临借款能力下降的局面。

　　她预测，今年首都城市房价将再上涨6%，预计上半年涨幅将更大，到12月当季将趋缓，明年初将转为负增长。预计2023年将下降4%，她预计届时现金利率将在今年上半年上升——这仍早于储备银行预计的2024年时间表。

　　埃米特表示:“在过去一年我们看到增长的背景下，我们的预测是非常温和的下降。”

　　然而，她补充称，市场存在放缓和下跌速度快于预期的风险，拍卖清除率的下降和每日价格数据表明，到2021年底，房价将出现“相当实质性的”放缓。

　　她说，尽管边境重新开放、外籍人士和新移民的回归会增加住房需求，但这不足以改变住房市场放缓的局面。她指出，利率将再次成为推动房价上涨的更大力量。

　　西太平洋银行高级分析师Matthew Hassan表示，房价将对贷款限制和利率变化非常敏感，他预计最早将在2023年2月看到利率变化。

　　他表示:“(贷款限制)加上对加息的日益增长的预期——未来几年不仅仅是一次，而是一轮加息周期——将在(今年)下半年使市场趋于平稳。”

　　西太平洋银行(Westpac)预测，今年首都城市房价将再上涨8%，预计2023年将调整5%。不过，哈桑指出，房地产市场正变得更加多样化，墨尔本的房价增速已经出现了更为明显的放缓，而布里斯班和阿德莱德的房价增速则进一步加快。

　　CoreLogic澳大利亚住宅研究部主管伊莉莎·欧文(Eliza Owen)表示，规模较小的首都城市的房价仍在上涨，去年年底，阿德莱德和布里斯班继续达到创纪录的高增长率，而悉尼和墨尔本等规模较大的市场则失去了增长势头。

　　她说:“这又回到了供应动态的差异，又回到了负担能力的问题上。”

　　然而，欧文指出，随着抵押贷款利率上升、股票水平正常化以及负担能力问题波及低价市场，可能会出现更广泛的低迷。

　　她没有对今年的房地产价格做出预测，但指出，人们的共识是，经济增长将远低于2021年的22%——银行经济学家预计增幅为个位数。