2021年，由于缺乏大型交易，投资数量下降

　　全球房地产咨询公司世邦魏理仕(CBRE)报告称，2021年第二季度商业地产投资规模同比下降37%，至5120亿日元。

　　这一下降背后最重要的因素是，与去年同期相比，大型交易减少了，在此期间，几笔超过500亿日元的大型交易完成，大部分是由海外投资者完成的。

　　虽然日本房地产投资信托基金的交易量在2021年第二季度增长了94%，达到2106亿日元，但海外投资者和非日本房地产投资信托基金国内投资者的投资分别下降了66%和39%。从资产类型来看，零售房地产的交易量增加了584%，物流行业的交易量增加了5%。其他主要资产类型(写字楼、住宅、酒店)的交易量均录得同比下降。

　　在本季度，日本政府于2021年4月25日宣布了第三次紧急状态，随后于6月20日解除了紧急状态。虽然第3季度的投资规模比去年同期有所减少，但实际交易数量却有所增加，这表明紧急状态对房地产投资活动本身的影响不大。

　　日本房地产投资信托基金募集的股票基金同比增长11%

　　日本房地产投资信托基金在2021年第二季度通过公开发行股票筹集的资金总额为528亿日元，同比增长11%。这一时期有四家新公司上市(相比之下，2020年第二季度有三家)。虽然股市整体走软，但日本房地产投资信托基金股价的上涨是此次增资背后的根本因素。东京房地产投资信托基金指数在2021年第二季度开始时升至2000点以上，6月30日升至2151点，代表本季度增长6.8%，接近大流行前的2251点(2020年2月的最高水平)。

　　4月2日，美国喜达屋资本集团(Starwood Capital Group)公布了对景顺房地产投资信托公司(Invesco Office J-REIT, IOJ)的投标报价(TOB)。IOJ的赞助商景顺集团也做出了回应，宣布了TOB，因此，IOJ将因赞助商的TOB而被摘牌。购买价格为每单位22750日元，这意味着价格/资产净值比为1.28倍(基于2021年4月的账目)。在人们对办公空间需求下降感到担忧之际，TOB数据显示，房地产投资者对办公空间的投资兴趣持续高涨。

　　物流的预期收益跌至新低，而办公收益保持历史低位

　　世邦魏理仕(CBRE)最新的季度上限利率调查显示，在东京，物流(东京湾地区)和零售(银座中央大道)的预期收益率均出现季度环比下降;办公室(大手町)、工作室型公寓和酒店(管理合同)的q-o-q不变;还有玫瑰q-o-q多房间公寓。在物流方面，预计收益率降至2009年开始调查以来的历史新低，而写字楼和单间型公寓仍处于当前的历史低点。

　　世邦魏理仕(CBRE)最新的短观调查(Tankan Survey)显示，在六个类别中的四个类别中，东京甲级写字楼的扩散指数较上一季度有所改善。最显著的改善是销售价格的DI, q-o-q上升了14个点，这主要是因为回答价格会下降的人下降了11个点。在大东京物流设施的DI中，7个类别中的5个显示出改善。最大的改善是对投资和贷款的态度，其DI上升了9个百分点，而回答说计划加快投资的受访者增加了6个百分点。但是，空置率的DI连续3个季度出现恶化，而预期收益的DI在5个季度以来首次出现恶化。

　　东京市中心的写字楼收益率下降，部分地区维持在较低水平

　　在2021年第二季度，东京市中心的一幢办公楼以低于疫情前的收益率售出。投资市场目前看到的是，在东京市中心具有稳定现金流前景(例如，由于长期固定租赁等)的相对较大的建筑的交易收益率正在下降。由于投资者担心中长期写字楼需求可能下降，他们越来越关注CBD的物业，因为他们预计这些物业的回报相对稳定。与此同时，地区城市的大型写字楼的预期收益率也保持在较低水平。投资者预计，与东京相比，该地区城市供需平衡的任何松动都不会那么严重。投资者调查显示，大阪的预期收益率继续维持上一季度的创纪录低点，而名古屋的预期收益率则跌至创纪录新低。尽管这两个城市本季度都没有记录到值得注意的交易，但提交的投标数量表明，投资者对这两个市场的胃口都很强劲。在交易数量相对较高的大阪等地区城市，可能会出现交易收益率较低的交易。

　　物流交易量上升，但一些投资者对空置率上升持谨慎态度

　　物流行业的交易量同比增长5.3%，至2021年第二季度的1330亿日元，使其成为投资仅次于办公室(1630亿日元)的第二大行业。J-REITs占物流行业总交易量的69%，海外投资者占22%。然而，与此同时，越来越多的投资者对大东京市场供需平衡的松动持谨慎态度。世邦魏理仕对大东京地区LMT设施的短观调查显示，29%的投资者预计未来两年空置率将上升，较上一季度上升13个百分点。据信，新供应的增加和空置率上升的前景影响了投资者的回答。

　　零售成交量大幅提升

　　本季度零售部门的交易量同比增长584%，达到1070亿日元，超过了2019年第二季度的水平。j - reit占零售投资总额的53%，非j - reit国内投资者占26%，外国投资者占21%。虽然大多数交易涉及郊区的社区设施，这些设施通常比其他类型的零售物业更能抵御疫情的影响，但大阪一个主要街道地区的一个大型设施被一名海外投资者收购。这笔交易的收益估计处于大流行前的水平。

　　根据世邦魏理仕今年1月进行的“2021年日本投资者意向调查”的结果，51%的投资者计划投资于零售行业，这是他们2021年投资战略的一部分。在投资区方面，53%的被调查投资者主要瞄准东京市中心，另有12%的投资者集中在大阪市中心。虽然东京市中心的房产，特别是高街地区的房产仍被牢牢地持有，但上述在大阪完成的交易表明，投资者对这些房产的兴趣依然强劲。