【编者按】楼市开年乍现暖意，成交量微幅上扬，但高悬的房贷利率却为这个春天蒙上阴影。美国2月成屋销售数据揭示了一个矛盾现实：在就业市场火热、工资涨幅跑赢房价的背景下，住房交易量却比疫情前萎缩百万套。库存缓慢爬升难解供需失衡，中低端市场持续遇冷，而豪宅交易逆势坚挺。这背后是普通购房者面对高利率的犹豫，与投资者在有限选择中的博弈。当”待售期延长”成为新常态，我们不禁要问：这个春天，楼市是真回暖，还是利率洪流前的短暂喘息？

　　新年伊始，房屋销售小幅回暖，但当前飙升的房贷利率可能给这个春季市场泼上一盆冷水。

　　全美房地产经纪人协会数据显示，2月经季节调整后的成屋销售年化总量为409万套，较1月微增1.7%，但较去年同期下降1.4%。

　　该数据反映的是已完成交割的销售，意味着交易很可能在去年12月或今年1月签订——当时房贷利率小幅回落，30年期固定利率抵押贷款稳定在6%左右的低位区间，而一年前的利率水平比现在高出近整整一个百分点。

　　“尽管房屋销售略有增长，但相较于工资涨幅和就业增长，实际住房需求仍显疲软，”该协会首席经济学家劳伦斯·云在报告中指出，”当前工资增速已比房价增速快出近四个百分点，同时房贷利率较去年同期也明显下降。”

　　云特别强调，虽然当前就业岗位比2019年多出600余万个，但每年房屋销售量却减少了100万套。

　　利率下调虽略微缓解了购房压力，但库存紧缺仍是重大阻力。截至2月底，市场待售房屋仅129万套，虽较1月增长2.4%，较去年同期上升4.9%，但以当前销售速度计算，仅相当于3.8个月的供应量，与1月持平。通常六个月供应量才被视为买卖双方平衡的健康市场。

　　房地产经纪公司Redfin发现，去年秋季因销售滞缓、消费信心不足而撤牌的业主正重新挂牌。仅1月就有近4.5万套去年撤牌的房屋重返市场，创该公司十年来追踪该数据的同期最高纪录，占当月挂牌总量的3.6%。

　　“库存正在增长，但步伐迟缓，”云警告道，”若未来数月需求显著回升并超过供应增速，房价必将再度攀升。这正是加大供应对抑制房价涨幅、提升住房可负担性、促进交易量至关重要的原因。”

　　然而紧绷的供应仍将房价维持在历史高位。2月成屋销售中位价达39.8万美元，同比微涨0.3%。百万美元以上豪宅持续领跑市场，而低端房源销量则急剧萎缩。

　　房屋成交周期继续延长至47天，较去年同期的42天明显拉长。首次购房者占比从去年同期的31%升至34%，投资者比例则稳定在16%。这场利率与需求的拉锯战，正在重塑每个购房者的春天。