【编者按】春意渐浓，楼市传统旺季悄然开启，但无数购房者的心却随着房贷利率的波动而起伏。近期，国际局势风云变幻，油价攀升，通胀阴影再度笼罩，直接推高了抵押贷款利率。对于计划在春季置业的家庭而言，这无疑增加了决策的复杂性与成本压力。然而，市场并非一片黯淡——与去年相比，利率总体已从高位回落，房价增长趋缓，房源选择增多， affordability（支付能力）正缓慢改善。面对不确定性，购房者并非束手无策：理解利率锁定机制、探索“利率下调”条款等策略，或许能帮助您在变局中把握主动权。本文深入解析利率波动背后的逻辑，并提供实用建议，助您在这场春季购房博弈中做出更明智的抉择。

　　一直期盼着春季购房旺季的潜在买家们，现在可能正怀着忐忑的心情，眼睁睁看着房贷利率一点点往上爬。

　　根据《抵押贷款每日新闻》的数据，截至周四，符合贷款余额（即83.275万美元或以下）的30年期固定利率抵押贷款的平均利率为6.35%。大约两周前，在美国和以色列对伊朗发动军事打击之前，这一利率还是5.99%。

　　“高油价对抵押贷款利率可不是好事，”全美房地产经纪人协会的首席经济学家劳伦斯·云表示。

　　不过，一年前的平均利率更高：达到6.82%。而在2023年10月，利率曾高达8%左右。还有其他迹象表明，住房可负担性正在改善，尽管速度缓慢。

　　尽管如此，专家表示，对于那些担心在敲定购房合同、选好贷款机构后，受油价驱动的利率可能会下跌的买家来说，或许有办法可以降低这种风险。

　　过去两周抵押贷款利率的跳涨，主要归因于通胀幽灵的再现，而这似乎是由于战争爆发后全球石油流动突然受到限制。由于部分石油供应无法通过波斯湾的关键海上通道霍尔木兹海峡，油价飙升——随之而来的是对通胀的恐惧。

　　全球油价基准布伦特原油周一交易价格高达每桶119.50美元，高于美以军事打击前的约70美元。截至周五上午，交易价格在每桶100美元左右。

　　“伊朗冲突——那是抵押贷款利率面临的一个主要阻力，”位于费城附近的抵押贷款经纪公司Rinaldi Group的总裁兼创始人斯蒂芬·里纳尔迪说。“我们不知道局势会如何发展。油价驱动通胀，通胀驱动利率。”

　　简单来说，当投资者预期通胀上升时，他们希望从长期投资中获得更高回报，因此长期债券的收益率上升——这影响了抵押贷款利率。截至周五上午，10年期国债收益率约为4.25%，高于中东冲突爆发前的4%以下。

　　在此之前，“我曾预测（春季）利率为6%，并在今年剩余时间保持在接近该水平，”云说。“但油价打乱了这一预测。”

　　现在，他预计如果中东冲突持续或油价保持高位，利率将在6.5%左右。

　　对买家而言，这种不确定性意味着，了解在购房过程中利率可能如何变化至关重要。

　　一般来说，当你获得贷款机构的预先批准，可以借到一定金额时。理想情况下，一旦你签署了特定房屋的购买协议，你就可以“锁定”所提供的利率。这意味着，只要你在设定的期限内（通常是30或60天）完成购买，并且你的财务状况在此之前没有发生重大变化，你就能保证获得那个特定利率。

　　锁定利率的关键好处在于，你知道如果在房屋交割前利率上升，你仍然可以获得约定的利率。

　　另一方面，如果利率下降，你仍需支付你同意的利率。

　　然而，或许有办法避免这种结果。

　　“消费者应该问（他们的贷款机构或经纪人），‘如果我现在锁定利率，之后利率变得更优惠，我有什么选择？’”里纳尔迪说。“在如此波动的市场中，了解这一点对消费者是有利的。”

　　一些贷款机构可能会提供“利率下调”条款，如果利率在交易完成前下降了设定的幅度，该条款赋予买家获得更优惠条款的权利。

　　或者，有时你可以让利率“浮动”——这意味着直到你接近房屋交割时，你才锁定利率。这样做的风险是，如果利率上升，你就会错过本可以锁定的更优利率。好处是，如果利率下降，你可以利用更低的利率。

　　需要注意的是，贷款机构可能会对这些利率浮动选项收取更高的费用。

　　此外，随着可负担性缓慢改善，一年前不符合贷款条件的买家现在可能因为利率降低而处于更有利的位置。房价也不再像过去那样飙升。

　　“住房可负担性取决于抵押贷款利率，但也取决于房价，”云说。“在美国的一些地方，房价略有下降。”

　　他表示，总体而言，与去年春季相比，“今年春季的市场对买家来说要好得多。”

　　“我们看到库存增加了，所以买家有更多选择，”云说。“而且房屋在市场上停留的时间更长了，所以买家比一年前拥有更强的购买力。”

　　根据全美房地产经纪人协会的数据，2月份独栋住宅的中位价格为401,800美元。基于这个价格和2月份6.12%的平均抵押贷款利率，买家需要93,696美元的收入才有资格获得抵押贷款。该计算假设买家支付20%的首付，在此案例中为80,360美元。

　　这个资格收入要求低于一年前，当时的平均利率为6.92%，独栋住宅中位价格为400,900美元。全美房地产经纪人协会的可负担性指数显示，那时买家需要101,616美元的收入才有资格。

　　当然，贷款机构在决定是否批准贷款时，考虑的不只是收入，还包括信用评分、信用记录和未偿债务等因素。