【编者按】美国梦的核心，曾经是拥有一套属于自己的房子。但如今，这个梦想正变得遥不可及。房价与利率双双飙升，将月供占收入的比例推至十年新高。想要重回2019年的可负担水平，要么需要家庭收入暴涨56%，要么需要房贷利率骤降至2.65%——这两条路在近期看来都如同天方夜谭。更深层的问题在于，全美高达400万套的住房供应缺口，绝非单纯靠降息或涨薪就能填补。这是一场由供需严重失衡引发的持久战，而破局的关键，或许不在金融工具，而在土地政策与建设速度。本文深入剖析了美国住房可负担性危机的根源与无解现状，其折射出的困境，也值得每一个面临类似压力的市场深思。

　　根据Realtor.com的分析，想要让住房可负担性恢复到过去十年大部分时间的水平，只有两条路可走。但两者在短期内看起来都不现实。

　　房地产挂牌平台近期分析显示，2019年，一套中等价位房子的月供约占家庭收入中位数的21%。如今，这一比例已超过30%，这反映了房价的急剧上涨以及自2022年1月以来几乎翻倍的抵押贷款利率。

　　Realtor.com计算得出，除非房价大幅下跌，否则要将月供拉回2019年的水平，需要满足以下两个条件之一：

　　家庭收入增长56%，从中位数84,763美元增至132,171美元

　　抵押贷款利率降至2.65%（截至2月6日为6.15%）

　　这两种情况在近期都不太可能出现。根据美国人口普查局的数据，过去20年，家庭实际收入中位数仅增长了约17%。抵押贷款利率虽然有可能从当前30年期固定利率的高位回落，但大多数预测仍认为，直到2026年，利率都将在6%附近徘徊。

　　即使利率降至那个水平，住房可负担性的改善可能也有限。全美房地产经纪人协会预测，由于复苏的需求遭遇顽固的供应短缺，2026年房价将上涨约4%。

　　“美国住房市场持续面临住房供应与买家需求之间长期不匹配的困境，”Realtor.com的高级经济研究分析师汉娜·琼斯告诉CNBC Make It。“如果买家需求增强，而供应没有相应增加，房价很可能重新上涨。”

　　长期的住房短缺继续拖累着住房可负担性。Realtor.com估计，全美住房缺口接近400万套。这一缺口有助于解释，为何仅靠降低抵押贷款利率或提高工资增长，可能不足以大幅改善可负担性。

　　“通过人为制造廉价融资来补贴需求，并不能真正解决可负担性危机，”Realtor.com的高级经济学家杰克·克里梅尔说。他表示，要降低成本，住房供应必须更好地满足需求。

　　根据Realtor.com 2025年的一份独立报告，供应追赶缓慢的部分原因是，分区法规和漫长的审批程序常常限制了新建住房的数量和选址。

　　全美房地产经纪人协会认为，通过增加建设和政策改革来扩大住房供应，对于缓解可负担性压力仍然至关重要，尤其是在供应受限的市场。

　　在联邦层面，立法者已提出两党提案，旨在解决分区、审批和建设瓶颈问题，不过大多数提案仍处于早期阶段。

　　更多的变化发生在州一级。德克萨斯州和加利福尼亚州已通过法律来放宽分区规定并简化审批流程，但到目前为止效果参差不齐。

　　根据Realtor.com 2025年的一份报告，填补住房供应缺口的时间线也因地区差异巨大。报告估计，按照目前的建设速度和家庭组建速度，南部地区的供应缺口可能在三年内填补，西部需要六年半。中西部地区则需要大约四十年。而在东北部，按照当前趋势，缺口将根本无法填补。

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