在推进重建项目的公寓小区中，出现了一个新趋势：要么排除商铺业主委员会，要么干脆不建商业设施。这一转变的背后，是开发利润纠纷可能引发诉讼导致项目延期，以及近年来项目完工后滞销风险日益增高的双重压力。

　　据维护行业25日消息，首尔多个重点重建与再开发项目已接连选择不建设商业设施，或大幅缩减其规模。首尔市维护项目信息系统数据显示，在江南区、瑞草区、松坡区这“江南三区”已获得管理处置批准的12个重建小区中，有9个要么在最初规划中就未包含商业设施，要么正在以减少商铺数量的方案推进项目。

　　这一趋势并不局限于江南地区。阳川区木洞新城区第8小区重建推进委员会，就因与商铺业主在售价上存在分歧，最终在上个月的创立大会上决议排除商业设施。永登浦区汝矣岛珍珠公寓也从其维护区域中剔除了小区内商铺，而汝矣岛公雀公寓则最终确定了将商业设施面积削减60%以上的方案。类似情况在东大门区鹭梁津第4区、鹭梁津第1及第3区等再开发区域也有出现。

　　越来越多的案例显示，商铺业主委员会成员转而选择成为公寓住户。江南区正在进行重建的大峙友成1期和大峙双龙2期的商铺业主们，已同意以重建成员价格获得公寓单位，而非商铺。松坡区蚕室友成4期重建委员会最初计划新建商业设施，但在吸纳商铺业主意见后，也转向仅建设公寓。虽然商铺业主原则上仅有权获得新建商铺，但若委员会章程中明确规定，他们也可获得居住权。

　　公寓小区内的商业设施曾被视为“香饽饽”，销售顺利时可减轻业主们的资金负担。然而，随着滞销单位和空置率的上升，它们已变成“烫手山芋”，迫使委员会承担管理费和税费。即便是江东区奥林匹克公园Foreon、瑞草区RAEMIAN One Pearl这样的大型小区，也苦于解决商铺空置问题。

　　根据国家统计门户数据，全国集合商业设施的空置率在去年第四季度升至10.4%，高于2024年第四季度的10.1%。同期，首尔的空置率也从9.1%上升至9.3%，达到9-10%的水平。在新冠疫情后线下消费萎缩、商业设施盈利能力未能恢复的背景下，委员会越来越倾向于判断：与其建商铺，不如多建公寓更为有利。

　　另一个原因是为了防止内部冲突导致项目延期。过去，委员会常以优惠条件说服对重建犹豫不决的商铺业主，以打造大型小区，但这导致商铺与公寓业主利益冲突，诉讼频发。例如，瑞草区新盘浦2期公寓就因部分成员对放宽商铺业主公寓销售标准的章程修订提起诉讼，导致项目进度延误数年。

　　一位维护行业人士指出：“随着商业设施盈利能力下降，公寓和商铺业主双方都越来越倾向于从一开始就排除商业设施。”但他也补充道：“然而，这种做法需要承受因一般销售房源减少而带来的机会成本，而且如果商业设施规模过大，利益协调仍然充满挑战。”

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